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Lo que debes saber antes de comprar un inmueble

por Alessandra | 29 dic, 2015

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Comprar casa propia es un sueño para la familia. Como es una inversión importante es vital asesorarse bien para no tener inconvenientes durante el proceso de la compra. Por eso compartimos una guía de las diferentes preguntas que te haces para cumplir este anhelo.

Para reservar un inmueble se debe pagar cierta cantidad de dinero. ¿Hay un monto máximo establecido por este concepto?

Los interesados en la compra de un bien inmueble pueden entregar al promotor inmobiliario un monto en calidad de “reserva”. Éste no puede superar al 2% del valor final de la vivienda. Es importante aclarar que el pago de esta “reserva” no se equipara a una promesa de compraventa, sin embargo, el valor pagado debe imputarse al precio del bien.

¿Qué documento legal debe respaldar el pago de esta “reserva”?

El Reglamento de Funcionamiento de Compañías que Realizan Actividad Inmobiliaria establece que este pago debe tener un soporte documental; no obstante, no determina un documento específico para respaldar dicho pago.

¿Cuánto tiempo después de pagada la reserva del inmueble se debería firmar la promesa de compraventa?

La legislación no establece un tiempo específico para la firma de la promesa de compraventa, pero este documento tiene que ser firmado entre promitente comprador y promitente vendedor, y en él se establecen las condiciones de la negociación, que son determinadas libremente entre las partes.

Si la compra se hace cuando el inmueble está en planos, ¿cómo puede el comprador verificar la legitimidad de lo que está pagando por adelantado?

Lo que el interesado debe hacer es suscribir una promesa de compraventa, pues mientras no exista la construcción física y la declaratoria de propiedad horizontal, el bien individualizado objeto de la compraventa no existe como tal.

¿Qué documentos deben incluirse en la promesa de compraventa?

En conformidad con la legislación vigente para empresas promotoras inmobiliarias, en la promesa de compraventa se debe estipular al menos: la ubicación, identificación y características del inmueble; el precio pactado; las condiciones de pago; el plazo para la entrega del bien; y el plazo para la suscripción de la escritura pública de compraventa definitiva. Además, como cualquier escritura pública, la promesa de compraventa debe contener todos los documentos que respaldan la comparecencia de las partes.

¿El promotor debe ser el propietario del terreno en el que se construirá el proyecto?

El promotor debe ser propietario del terreno donde se desarrollará el proyecto, o ser el titular de los derechos fiduciarios sobre el Fideicomiso que tiene el bien inmueble. El Reglamento de Funcionamiento de Compañías que Realizan Actividad Inmobiliaria establece que las compañías promotoras de proyectos inmobiliarios que no cumplan con este requisito, podrán llevar a cabo la promesa de compraventa siempre que cuenten con el compromiso del dueño del terreno, quien deberá comparecer tanto en la escritura de promesa de compraventa como en la escritura de compraventa.

Es fundamental incorporar a la promesa de compraventa el respaldo documental de que el bien que se promete en venta es de propiedad del promotor inmobiliario o de quien suscribe la promesa.

¿Cuál es ese respaldo documental?

Para efectos prácticos, un certificado de gravámenes del bien prometido en venta, emitido por el Registro de la Propiedad, indica quién es el propietario. Es importante mencionar que en el caso de promesas de compraventa sobre bienes dentro de urbanizaciones, deberá justificarse también la autorización del fraccionamiento del bien donde se desarrollará el proyecto. Debería en estos casos incorporarse a la escritura la autorización de fraccionamiento otorgada por el Municipio.

¿La promesa de compraventa puede realizarse mediante documento privado?

El Código Civil ecuatoriano exige que para que una promesa de compraventa de un inmueble tenga validez jurídica, ésta necesariamente sea otorgada por escritura pública. Esto como norma general, que además está respaldada por el Reglamento de Funcionamiento de Compañías que Realizan Actividad Inmobiliaria, el cual prohíbe de manera expresa que se celebren promesas de compraventa por instrumento privado.

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Soy brasileña, vivo en Ecuador y soy corredora de bienes raíces. Amo este país, la decoración de interiores y el turismo.

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