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Los avalúos definen la compra y venta de un bien inmueble

por Mari Velasco | 21 may, 2015

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Cuando un vivienda se encuentra cerca de una gasolinera pierde valor en el mercado; sin embargo, cuando es un local comercial el que está cerca de una estación de servicio, gana valor. ¿Por qué? porque el local gana clientes con mayor tráfico de vehículos, pero la vivienda necesita silencio y tranquilidad.

Justo a esto se dedica Fernando Acurio, empresario involucrado en el tema de avalúos desde hace 15 años. Un dato interesante que nos contó este profesional es que en Ecuador alrededor del 90% de las propiedades se compra a través de un crédito bancario. ¿Por qué? porque el comportamiento cultural, social y económico de los ecuatorianos no permite apagarlo en efectivo.

La experiencia de Acurio es clave para el sector inmobiliario del país. Por eso Vive1 lo entrevistó para saber todo al respecto de este mercado.

¿Qué es para usted el avalúo y por qué es importante en el sector de la construcción?

El avalúo según el diccionario es definir precio, pero para los que estamos dedicados a la valoración es medir el valor más probable de un bien. ¿Por qué decimos medir? Porque definitivamente el avalúo es el resultado de una medición, de la comparación entre precios de un mercado homogeneizado al predio o bien que nosotros estamos valorando.

En el sector de la construcción, hay que tomar en cuenta que en función de los avalúos y de las proyecciones del crecimiento de plusvalía es que la gente gasta.

Nadie invierte en donde va a perder plata, por eso las proyecciones de valoración son muy importantes para definir sectores de inversión y obras en construcción; incluso el Estado por ejemplo se fija en dónde va a poner las obras para ver qué sector hace crecer en términos de plusvalía.

¿Dónde tiene presencia Acurio & Asociados?

Como matriz estamos en Quito, tenemos oficinas propias en Guayaquil, Cuenca y Ambato, sin embargo también tenemos operación con peritos asociados en Manta y Machala.

¿Cómo ve usted al Ecuador en el tema de la plusvalía y avalúos?

El Ecuador ha crecido mucho en términos de plusvalía. A nivel Latinoamericano creo que es uno de las países con más fuerza, los precios de la tierra y de los bienes inmuebles han venido creciendo en función del sistema; mientras más créditos otorgue el banco, y mientras más flexibilidad haya para esos créditos, mayor movimiento y dinámica tendrá la compra de bienes inmuebles y por ende la construcción.

Este fenómeno lo venimos experimentando desde hace siete u ocho años donde los créditos han sido flexibles y se ha tratado de inyectar mucho dinero al sector de la construcción. Ese es el resultado de la plusvalía y por ende del crecimiento que hoy tenemos.

¿Qué ciudades del país considera que están en potencial desarrollo inmobiliario?

Decir que una sola está en potencial de desarrollo sería quedarnos a medias. Alrededor de todo el país está creciendo notablemente el desarrollo urbanístico y también la plusvalía, por ejemplo, la misma obra pública ha generado desarrollo en las diferentes ciudades.

En donde más valor tienen los predios es definitivamente Quito y Guayaquil, sobretodo en los sectores comerciales más que en los residenciales. Tenemos precios de metro cuadrado en sectores comerciales y en edificios de última tecnología que están igualando al promedio de América latina que es alrededor de $2500 dólares el metro cuadrado y eso antes no había.

De igual manera en los sectores residenciales Quito y Guayaquil han despuntado bastante pero no son las únicas ciudades, por ejemplo en Urcuquí, en toda la ciudad del conocimiento están creciendo en plusvalía porque siempre que hay una inversión pública hay una especulación o movimiento de transacciones inmobiliarias que hacen que el mercado se mueva y se dispare hacia arriba.

Usted como presidente de la Unión Internacional de Empresas Avaluadoras (UIEVA) ¿Cómo ve a Ecuador vs otros países de la región?¿ Cómo nos miran afuera?

Ecuador se ve como un buen destino de inversión inmobiliaria comparada con otros países del Cono Sur. Ante Argentina y Uruguay tenemos una buena imagen en construcción inmobiliaria, hemos crecido bastante y eso hace que los precios vayan equiparándose. Sin embargo, todavía no llegamos al nivel de Buenos Aires o Bogotá, pero estamos a nivel de Lima que es bueno.

Antes en Ecuador habian precios muy bajos al promedio de América latina, ahora ya no tanto.

¿En qué zonas de Quito, Guayaquil y Cuenca se ven más expectativas de crecimiento?

En Quito podemos hablar de toda la zona del aeropuerto de Tababela, el Valle de Cumbayá que es el que más plusvalía ha venido generando. Ahora hay nuevas inversiones hoteleras alrededor del aeropuerto que sostienen el crecimiento. Este momento se están construyendo tres hoteles a los alrededores del aeropuerto.

Con este antecedente tenemos que entender que el desarrollo se va a realizar de  manera acelerada en la ciudad capital.

El tema del metro es algo que va a cambiar el comportamiento de Quito, pero una cosa es cuando una obra se proyecta y otra cuando ya es operativa. Muchas de las obras comerciales que ahora no se han hecho en la línea del trolebús probablemente ahora con el metro si se realicen.

Guayaquil tiene dos ejes de desarrollo, el uno es el residencial y el otro es el comercial. En la parte residencial la estrella sigue siendo Samborondón y la vía a la Costa. El eje comercial que es donde se construyen oficinas corporativas, es el puerto de Santa Ana y  el eje de la Francisco de Orellana.

En Cuenca, la Ordoñez Lasso es una de las zonas que ha crecido fuertemente y el paseo Puertas del Sol tiene un alto crecimiento residencial.

¿Qué cree usted que le hace falta a Ecuador para alcanzar los promedios de plusvalía y desarrollo inmobiliario de América Latina?

En realidad yo no creo que le falte nada, todo lo contrario, Ecuador va a un buen ritmo de crecimiento; acelerarnos más sería algo arriesgado. Si bien es cierto que el Ecuador ha subido el ingreso per-cápita también hay que ir con cuidado con el tema de la plusvalía inmobiliaria. Antes no se escuchaba de edificios de $2000 dólares el metro cuadrado, hoy los tenemos casi a diario, lo que genera que por lo menos el 90% de los bienes se financien a crédito.

 

 

Quito Ecuador inmobiliario plusvalía

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